자금조달계획서 작성 (증여 및 차용) 나라에 바치는 반성문

 부동산에서 매매계약을 끝내게 되면 공인중개사가 서류 한 장을 던져줄 겁니다. 안 던져주는 경우도 있는데 잘 확인해서 꼭 받으셔야 할 서류죠. 바로 자금조달계획서 (a.k.a. 반성문)입니다. 내가 내돈 내고 집을 사는데, 내 자금을 하나하나 증명해야 하는 게 사실 맞는지는 모르겠지만,,, 자금조달 계획서를 써야 하는 가장 큰 이유는 증여 의심을 피하기 위함이지요. 자금조달계획서는 규제지역의 경우 3억 이상 주택, 비규제 지역의 경우 6억 이상 주택에 대하여 제출하여야 합니다. 수도권에 집 사는 분들은 대부분의 경우 무조건 제출해야 한다고 보면 됩니다.

 

자금조달계획서의 기본내용

 자금조달계획서는 쉽게 말해 내 돈의 출처, 남의돈의 출처를 밝히는 것입니다. 세부 항목은 아래와 같습니다.

자기 자금 (내 돈): 1. 금융기관 예금액, 2. 주식 채권 매각대금, 3. 증여와 상속, 4. 현금 등 그 밖의 자금, 5. 부동산 처분대금

차입금 (남 돈): 1. 금융기관 대출액, 2. 임대보증금, 3. 회사 지원금 및 사채, 4. 그 밖의 차입금 (차용증)

 대부분의 경우 자금조달계획서 작성에 큰 문제가 없으시겠지만, 문제가 될 수 있는 요지는 자기 자금: 증여와 상속, 차입금: 그 밖의 차입금입니다. 

 

자금조달계획서 상 증여 관련 팁

 부모님께 증여를 받을 경우 5천만 원 한도로 하여 증여세가 면제되고, 그 기한은 10년입니다. 다만 5천만원 이하 증여를 하고 신고를 하지 않으면, 차후 상속 등에서 추징대상이 될 수 있으므로 필히 홈택스를 통하여 증여신고를 해두셔야 합니다. 또한 증여를 미리 받아두어 금융기관 예금액으로 갖고 계실 경우, 해당 금액은 금융기관 예금액 항목에 적어서 자금조달계획서를 제출하셔도 큰 문제는 없습니다. 자금조달계획서는 말 그대로 계획서입니다. 작성자의 소득 및 수입 대비 보유자금이 많을 경우에 대한 추징이 기본적인 것이므로, 해당 상황일 때 이미 신고된 증여 내역으로 소명하시면 됩니다. 

 

자금조달계획서 상 차입금 관련 팁 (가족 차용)

 기본적으로 부모님과의 차용은 인정이 되지 않지만, 이자 및 원금을 납부하는 기록이 있을 경우 인정이 됩니다. 2021년 현재 법정이자율은 4.6%인데, 이하 이자율을 적용할 경우 차액에 대하여 증여로 간주됩니다. 다만 연 이자 총액이 1000만 원 이하일 경우 증여세 대상에서 제외시켜주는데, 법정이자율 기준 2억 1600만 원을 무이자로 빌렸을 때의 기준입니다. 다만 무이자 차용의 경우, 차용이라는 증거 (이자납입 기록)이 없으므로 나라님들이 증여로 볼 가능성이 큽니다. 즉 적정 수준 (1~2%)의 이자를 은행을 통해 매달 지급하여 기록을 남기는 것이 안전합니다. 다만 이미 5천만 원 증여를 받아 증여세 면제 한도에 도달했을 경우 나라님의 의심을 최대한 피하기 위해 법정이자 4.6%를 지급하는 것이 가장 확실하고 안전한 방법입니다. 차용증은 꼭 쓰시고, 최소한 우체국 내용증명이라도 하세요.

 

자금조달계획서 상 차입금 관련 팁 (제 3자 차용)

 결혼을 준비하며 내 집 마련을 할 경우, 예비배우자의 자산과 합쳐 내집마련을 할 경우가 생깁니다. 혼인신고 전이기에 쌩판 남인데요, 이 경우도 마찬가지로 차용증 (+ 우체국 내용증명) 쓰셔야 됩니다. 제 경우는 5년 뒤 원금 일시상환, 이자율 0.5% 조건으로 진행할 예정이고, 혼인 신고 후 부부간 증여 (6억 원까지 증여세 면제)로 진행할 예정입니다. 경우에 따라 결혼 후 혼인신고를 미루실 분들은 부담되는 이자를 확인해 보시고 진행하세요.

 

 자금조달계획서 관련된 실사는 신청자의 경제적 상황 (소득, 나이 등)으로 선별하여 증여가 의심되는 경우에 대하여 진행되는 것으로 알려져 있습니다. 대부분의 경우 확실한 준비를 통해 문제가 없지만, 혹시 나라님한테 찍히실 수도 있으니 최대한 완벽하게 준비하시는 것이 바람직하다고 생각됩니다. 다들 절세하세요.

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